Suite à la loi Duflot, qui imposait de nombreuses contraintes aux propriétaires, l’investissement immobilier n’était pas très avantageux. Aujourd’hui, le gouvernement s’est rendu compte de cela, et commence à dévaloriser cette loi afin de redynamiser le marché de l’immobilier.
Le marché de l’immobilier se stabilise, les ventes redémarrent
D’après une récente étude des notaires, depuis environ la fin 2011, les prix des appartements anciens en France ont diminué en moyenne de 7%. D’après les chiffres arrêtés en octobre 2015, ils ont encore baissé de 2,1% en province sur un an, et 1,3% en Île de France. Les prix sont aussi tombés à Nice avec 1,3%, Lyon avec 1,1%, Bordeaux avec 0,3% et Lille avec 4%. Certes Paris a mieux résisté mais suit tout de même la tendance, en moyenne le prix au mètre carré est passé de 8 460€ en 2012 à 8 020€ au dernier trimestre 2015.
Depuis 2015, les ventes repartent car les vendeurs ont compris qu’ils doivent réduire leurs prétentions pour espérer trouver des acquéreurs. Après une étude sur les prix obtenus avec les avant-contrats, les notaires évoquent pour l’ensemble de l’année 2015, une hausse de 0,2% pour les appartements anciens en France et de 1,1% pour les maisons.
L’emprunt, une méthode qui diminue l’apport personnel
Le meilleur moyen de financer vos futurs investissements est de faire un emprunt. Les loyers vous aideront à le rembourser. De plus, une partie de votre investissement s’autofinancera et vous réduirez votre imposition car vous déduirez les intérêts du crédit des revenus locatifs imposables, y compris les frais de dossier et d’inscription hypothécaire. Deuxième bonne raison de faire un emprunt, c’est que les taux de crédits immobiliers sont actuellement très faible, entre 1,78% et 2,40% en moyenne sur quinze ans. Le seul défaut, c’est que pour accorder ce genre de crédit la banque vous demander d’apporter entre 15% et 20% du montant de l’investissement.
Une rentabilité très fluctuante
La rentabilité d’un placement immobilier paraît avantageuse comparée à celle d’un livret A ou d’un contrat assurance-vie. Fréquemment entre 3% à 4% par an, elle peut grimper jusqu’à 7% à 8%.
Par contre il faut rester méfiant, la rentabilité brute annoncée n’est pas le gain réel que vous obtiendrez. En effet le rendement locatif chute rapidement, prenons pour exemple des locataires qui changent souvent avec un logement qui reste parfois vide quelques mois dans l’année. Cela va entraîner des frais récurrents qui diminueront le gain net (taxe foncière, charges, travaux de rénovation ou d’entretien). Pour être prévoyant, il faut au moins économiser 1 000€ pour ce genre de travaux.
Un autre facteur qu’il faut prendre en compte, c’est la fiscalité. Cette dernière a tendance à s’alourdir très vite, à mesure que les intérêts payés sur le prêt et déduits des loyers s’amenuisent.
